Diagnostic termites : la jurisprudence sanctionne une confusion documentaire

La décision prise par la cour d’appel de Bordeaux le 18 décembre 2025 rappelle aux acteurs des ventes immobilières leurs obligations en matière de diagnostic termites et autres insectes xylophages. Dans cette affaire, la justice s’est prononcée sur une erreur de document concernant l’état relatif à la présence de termites. Ce litige, né d’une confusion administrative, s’est soldé par un lourd préjudice financier à l’encontre des notaires qui ont participé à la vente immobilière concernée. Dans les faits, un mauvais diagnostic termites avait été annexé au dossier de diagnostic technique (DDT) de la vente.

Diagnostic termites erroné dans le DDT de vente : une anomalie qui aurait pu être évitée

Les faits concernaient une vente conclue en 2018. Un couple acquiert une propriété dans le sud-ouest de la France. L’acte de vente est accompagné d’un DDT comprenant notamment un rapport de diagnostic termites. Ce document, censé informer sur la présence éventuelle de ces insectes xylophages dévastateurs, affichait des conclusions rassurantes. Aucun indice d’infestation n’avait été détecté. Forts de cette information, les nouveaux propriétaires ont finalisé leur achat sans inquiétude particulière.

Un an plus tard, la situation bascule. Des travaux d’aménagement révèlent des dégradations importantes au sein des bois d’œuvre. Une investigation complémentaire fait apparaître une infestation active de termites et la nécessité d’opérer des interventions coûteuses sur la charpente de l’immeuble. En examinant attentivement les documents d’achat, les propriétaires réalisent que le rapport technique annexé ne correspondait pas à leur bien. L’adresse mentionnée désignait une autre commune, dans un département différent.

Diagnostic termites non conforme dans le DDT : le devoir de contrôle des professionnels

Cette affaire interroge sur la problématique de la responsabilité des différents acteurs d’une transaction immobilière. Le diagnostiqueur s’est expliqué. Il avait remis à l’époque plusieurs rapports à l’agent immobilier. Ce dernier les a ensuite distribués à différents destinataires. Du côté du propriétaire vendeur, âgé et peu familier des démarches administratives, il n’avait pas détecté l’incohérence. Quant aux acquéreurs, concentrés sur leur projet d’achat, ils n’avaient pas remarqué l’erreur lors de la signature définitive.

Ces déclarations ont permis à la cour d’appel d’établir que la responsabilité incombait aux officiers publics qui avaient authentifié la vente. Ces professionnels ont pour mission essentielle de contrôler que toutes les annexes d’une vente sont conformes, en s’assurant qu’elles correspondent bien à la propriété concernée. De plus, le simple fait qu’une première page du document mentionne la bonne adresse ne suffit pas. Une lecture attentive du contenu s’impose pour garantir la cohérence globale du dossier. Dans cette affaire, un examen même sommaire aurait permis de repérer l’anomalie, puisque plusieurs éléments d’identification ne concordaient pas. Cette négligence constituait donc un manquement au devoir de vigilance et portait atteinte à l’efficacité juridique de l’acte authentique. La cour a également ordonné une expertise pour évaluer l’ensemble des préjudices (travaux, perte de revenus locatifs et préjudice de jouissance). 

Ce jugement rappelle que le diagnostic termites est un élément déterminant dans la décision d’achat et la fixation du prix de vente. Le cabinet DEXO met en œuvre des procédures strictes d’identification et de contrôle qualité. Chaque rapport fait l’objet d’une double vérification avant sa transmission afin de garantir sa correspondance parfaite avec le bien expertisé.