Coliving occupé plus de 8 mois par an : quels diagnostics votre propriétaire doit-il vous fournir ?

Si vous vivez en coliving (habitat partagé) quasiment toute l’année, vous êtes concerné par un rappel important de la Direction générale de la concurrence, de la consommation et de la répression des fraudes (DGCCRF). Lors de ses contrôles, l’administration a constaté de nombreuses anomalies, notamment l’absence d’affichage du DPE (diagnostic de performance énergétique) et de dossier de diagnostic technique pour les locataires.

Pour la DGCCRF, dès qu’un logement en coliving est occupé plus de 8 mois dans l’année, il est considéré comme résidence principale du locataire. Le contrat relève alors de la loi du 6 juillet 1989 sur les baux d’habitation classiques, avec remise d’un dossier de diagnostics immobiliers. Concrètement, cela change votre niveau d’information et de protection en tant que locataire.

Avant : un coliving perçu comme une formule « à part »

Le coliving, ou habitat partagé, est défini par la Commission d’enrichissement de la langue française comme un mode de cohabitation où les occupants partagent des espaces de vie et de travail, ainsi que des services. Cette définition a été publiée au Journal officiel du 23 avril 2023.

Mais sur le plan juridique, le coliving n’a, à ce jour, aucune définition précise dans la loi. Résultat : pendant longtemps, beaucoup de résidences de coliving ont fonctionné comme si elles échappaient en partie aux règles des baux d’habitation classiques.

Dans la pratique, cela se traduisait souvent par :

• des contrats présentés comme « flexibles » ou « tout compris », sans forcément faire référence à la loi du 6 juillet 1989,
• une information incomplète sur le logement (surface, performance énergétique, risques, plomb, etc.),
• une confusion entre hébergement temporaire (type para-hôtelier) et location d’un logement principal,
• des pratiques commerciales parfois trompeuses, relevées par la DGCCRF,
• un manque de transparence sur les prix et les services réellement inclus.

Les juges ont d’ailleurs été amenés à se prononcer plusieurs fois sur le régime applicable à ces résidences, avec des décisions variables selon que l’on loue un simple lit dans une chambre partagée pour une courte durée, ou un véritable appartement privatif occupé à l’année.

Maintenant : plus de 8 mois d’occupation, coliving = résidence principale

Face à la montée du coliving et aux dérives constatées, la DGCCRF a mené une enquête spécifique. Elle a relevé, entre autres :

• l’absence d’affichage du DPE,
• le manque de transparence sur les prix,
• l’absence d’information sur le médiateur de la consommation,
• des pratiques commerciales trompeuses,
• le non-respect de certains engagements contractuels.

Dans sa communication, la DGCCRF pose un repère très clair pour les consommateurs : dès lors que la résidence en coliving est occupée plus de 8 mois dans l’année, elle constitue la résidence principale du locataire.

Conséquences directes annoncées par la DGCCRF :

• le contrat doit respecter la forme et le fond d’un bail d’habitation classique, soumis à la loi du 6 juillet 1989,
• les niveaux de loyers ne peuvent pas dépasser l’encadrement applicable dans les zones concernées,
• qui dit bail d’habitation classique dit aussi remise d’un dossier de diagnostic technique (ensemble des diagnostics immobiliers obligatoires pour une location),
• les règles de salubrité et de sécurité des logements doivent être respectées.

Autrement dit, si vous vivez en coliving plus de 8 mois par an, votre propriétaire ou gestionnaire est tenu de se caler sur le régime d’un bail d’habitation classique. Pour vous, cela signifie un niveau d’information et de protection similaire à celui d’un locataire « traditionnel ».

Avant / maintenant : ce qui change concrètement pour un locataire en coliving

• Avant : Le coliving était souvent présenté comme une formule hybride, entre colocation, résidence étudiante et hébergement hôtelier, avec des règles pas toujours claires.
  Maintenant : Dès plus de 8 mois d’occupation, la DGCCRF considère qu’il s’agit de votre résidence principale, avec application de la loi du 6 juillet 1989.
• Avant : Le DPE n’était pas toujours affiché ni communiqué, malgré l’importance de connaître la performance énergétique du logement (classement de A à G, estimation des consommations).
  Maintenant : La DGCCRF rappelle l’obligation d’affichage du DPE et, dans le cadre d’un bail classique, son intégration au dossier de diagnostic technique remis au locataire.
• Avant : Vous pouviez signer un contrat « packagé » sans recevoir l’ensemble des diagnostics immobiliers (amiante, plomb, électricité, gaz, risques naturels, etc., selon le cas).
  Maintenant : En bail d’habitation classique, un dossier de diagnostic technique doit accompagner le contrat, ce qui vous permet de connaître l’état réel du logement.
• Avant : Les loyers pouvaient être fixés de manière peu lisible, avec des services inclus mais sans référence claire aux règles d’encadrement dans certaines villes.
  Maintenant : Pour une résidence principale, la DGCCRF rappelle que les loyers ne peuvent pas dépasser l’encadrement applicable dans les zones concernées.
• Avant : Les obligations de salubrité et de sécurité pouvaient être floues pour ce type d’habitat « innovant ».
  Maintenant : Le logement en coliving, lorsqu’il est résidence principale, doit respecter les mêmes exigences de décence, de salubrité et de sécurité qu’un logement loué de façon classique.
• Avant : En cas de litige, il n’était pas toujours évident de savoir quel cadre juridique invoquer (hébergement, bail meublé, para-hôtellerie…).
  Maintenant : Le repère des 8 mois posé par la DGCCRF vous aide à identifier plus clairement si vous relevez du régime des baux d’habitation classiques.

Qui y gagne, qui doit s’adapter parmi les particuliers ?

Les premiers bénéficiaires de ce rappel sont les locataires qui vivent réellement en coliving à l’année. Si vous occupez votre logement plus de 8 mois par an, vous êtes mieux armé pour demander :

• un contrat conforme à la loi du 6 juillet 1989,
• la remise d’un dossier de diagnostic technique complet,
• le respect des règles d’encadrement des loyers dans les zones concernées,
• un logement répondant aux exigences de salubrité et de sécurité.

Les propriétaires et gestionnaires de résidences de coliving, eux, doivent adapter leurs pratiques lorsqu’ils hébergent des occupants à l’année : contrats, information sur les prix, affichage du DPE, respect des diagnostics et des règles de sécurité. La DGCCRF a d’ailleurs indiqué qu’elle maintiendrait sa vigilance sur ce secteur.

Si vous vivez en coliving et que vous vous reconnaissez dans cette situation (occupation plus de 8 mois par an, contrat peu clair, absence de DPE ou de dossier de diagnostic technique), il peut être utile de faire le point sur les diagnostics relatifs à votre logement. Un professionnel du diagnostic immobilier comme Cabinet 3A peut vous aider à comprendre quels documents doivent exister pour votre résidence et ce qu’ils disent de l’état du bien.

Conclusion : coliving à l’année, mêmes droits à l’information qu’un locataire classique

Le message adressé par la DGCCRF est simple : le coliving n’est pas un « no man’s land » juridique. Dès lors que vous y vivez plus de 8 mois dans l’année, votre logement est considéré comme votre résidence principale. Le contrat doit alors suivre les règles d’un bail d’habitation classique, avec un dossier de diagnostics immobiliers et un encadrement du loyer dans les zones concernées.

Si vous avez un doute sur la conformité des diagnostics ou sur la nature de votre contrat, rapprochez-vous d’un professionnel du diagnostic immobilier pour clarifier la situation et mieux défendre vos droits de locataire.